經常出差的商務人群，或者熱愛自駕游的人群或許都有一個共同感受，就是經常到了一個陌生城市，預訂了一個當?shù)乜诒凰椎男羌壘频辏鹊饺胱r才發(fā)現(xiàn)，酒店外立面豪華但卻老舊、內部設施豐富但并不智能，房間明明該有的東西都有，但就是讓人沒有體驗的欲望。 

這就是存量酒店，良好口碑、優(yōu)質服務和外觀陳舊、設施落后的矛盾統(tǒng)一體。這并不是個例，而是整個酒店行業(yè)大量存在的共性問題。 

酒店行業(yè)進入存量時代，已經有多年的時間。此前，多個行業(yè)巨頭都將“存量改造”作為重點發(fā)力方向，如東呈酒店，老店翻紅計劃已經到了“3.0”階段；再如華住，其也提到，華住的中高端酒店將以存量改造升級為主；更早還有首旅，早在2017年就提出了“向存量要發(fā)展”。 

顯然，如今的存量酒店已經成為了整個行業(yè)的增長藍海。因此對于中小連鎖品牌和新入場投資人來說，深入了解“存量常態(tài)化時代”酒店行業(yè)的新一輪結構性調整趨勢，和根據(jù)自身情況盤活存量資產的方法論，是打開投資回報的關鍵鑰匙。 

而往小了說，存量房改造，或許就是一個對癥下藥的過程。 

01、酒店變“老”了但還能“年輕”回來

酒店其實是有年齡和周期的。相關數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)常規(guī)的更新周期是5~8年，而在過去很長一段時間當中，國內新開酒店數(shù)量一直處于持續(xù)遞增的態(tài)勢，這也意味著，有很多酒店已經開始“變老”，已經到了需要更新改造的階段。 

根據(jù)《酒管財經》的觀察，存量酒店，是指已經在市場上運營的酒店，與新開業(yè)酒店相對，這類型酒店有著幾個特點，而這幾個特點就代表著其完全能夠再次為連鎖酒店集團提供業(yè)績助推。 

首先，存量酒店一般都積累了一定的客戶資源和市場經驗，往往擁有著一定的知名度和品牌影響力。 

其次，隨著時間的推移，存量酒店的設施可能會出現(xiàn)老化，需要進行翻新貨改造以提升競爭力。 

另外，一般而言，存量酒店往往位于城市的核心區(qū)域，但隨著城市更新和改造，存量酒店也面臨著轉型升級的需求。這就意味著，如若操作得當，這部分資產有很大機會成為城市地標或網紅打卡地。 

從這個角度來看，有一個很好的案例就是上海艾迪遜酒店。近日仲量聯(lián)行《存量改造，煥然一新——中國酒店存量資產改造白皮書》（以下簡稱“白皮書”）當中就對其進行了介紹。 

上海艾迪遜酒店坐落于南京東路步行街，其在1988年時曾是上海的第一高樓。如今，已經成為了網紅酒店，除了業(yè)績增長，其濃郁的歷史韻味和時尚的現(xiàn)代風格也得到了市場的充分認可。 

實際上，從上海艾迪遜酒店案例中我們可以得到3個結論。 

首先是存量酒店在改造過程中，尊重并保留歷史元素，并引入現(xiàn)代設計理念，可以創(chuàng)造出具有獨特吸引力的酒店； 

其次是存量酒店在條件允許的情況下，在追求商業(yè)價值的同時，也要強化自身文化價值，艾迪遜酒店成為上海文化和歷史的展示窗口，就說明存量酒店改造在這個方向大有可為； 

最后，改造后的艾迪遜酒店，不僅提升了盈利能力和資產價值，也又一次展現(xiàn)了酒店行業(yè)的長期投資潛力，更是說明了存量酒店改造，可以為投資人帶來長期穩(wěn)定的回報。 

02、存量酒店“癥結”何在？

仲量聯(lián)行酒店及旅游地產事業(yè)部大中華區(qū)董事總經理周濤表示，目前酒店現(xiàn)在與城市發(fā)展不匹配的現(xiàn)象非常普遍。 

白皮書中提到，酒店在開業(yè)初始年份，由于設施完備、設計和裝飾風格新穎，對市場需求吸引力強，通常會呈現(xiàn)業(yè)績增長趨勢；但是多年過后，經營磨損、設施老化等問題逐步顯現(xiàn)，若維護保養(yǎng)不當，會逐步失去競爭力，對經營產生直接影響，這也是酒店改造的重要原因。 

而綜合白皮書中的觀點，有50%的存量酒店的改造原因，是由于硬件設施老舊導致運營業(yè)績不達標；還有超過30%的是由于部分空間使用率低、設計概念和風格過時，影響項目在競品中的競爭力。 

當然，不同的酒店面臨的問題也有所不同，因此需要進行綜合評估。《酒管財經》非常認可仲量聯(lián)行在白皮書中提到的評估方法，即在外部審視市場趨勢與定位匹配度，在內部審視運營效率與經營情況，同時對酒店物業(yè)狀態(tài)進行評估，三個維度同時進行，切準癥結所在。 

在外部，要察宏觀經濟、旅游業(yè)發(fā)展、人口規(guī)模等因素對酒店市場的影響；分析不同檔次、客戶類型以及消費群體的市場規(guī)模及其變化率；評估現(xiàn)有和潛在競爭對手的優(yōu)勢、市場占有率、品牌形象及客戶口碑。 

而在內部，從財務報表、行業(yè)指數(shù)、資產管理關鍵指標等維度分析運營效率；確定是否存在經營低效、開源和節(jié)流等問題；識別導致經營利潤不理想的運營端問題，制定資產管理計劃。 

物業(yè)評估更好理解，主要涉及客房、餐飲、會議宴會、康體及其他區(qū)域的評估。 

在此之外，《酒管財經》認為，結合當下的消費環(huán)境，考察自身酒店的技術應用情況至關重要，在快速發(fā)展的科技面前，一些存量酒店無法滿足現(xiàn)代旅客對智能化、網絡化服務的要求。 

同時，還有不少獨立品牌或小型連鎖酒店的最大問題，還是資金問題，在進行改造時，這一項也需要放在靠前的位置進行考慮。 

03、如何邁向重生？

存量酒店的改造升級是一個復雜而細致的過程，涉及到市場定位、設計創(chuàng)新、品牌重塑、服務提升等多個方面。 

白皮書中也提到，酒店業(yè)主在籌劃翻新之際，首要之務便是全面評估區(qū)域市場的未來發(fā)展?jié)摿Α＿@一評估過程往往涉及對市場規(guī)模、客源結構和競爭格局三大維度的深度剖析和研究，為酒店的重新定位及未來發(fā)展鋪設堅實的基石。 

《酒管財經》總結認為，市場規(guī)模分析，要對區(qū)域的經濟發(fā)展水平、旅游業(yè)發(fā)展狀況等宏觀經濟指標，人口密度、人口流動性等人口統(tǒng)計和入住需求等，進行深度分析； 

舉個簡單的例子，一家位于洛陽的酒店進行改造的話，就要考慮到旅游消費人群，跟當?shù)氐哪档?、古城、漢服等特色旅游元素進行充分融合。但這種玩法，到了深圳這種經濟特區(qū)，可能就不太適合了。因此也需要因地制宜。 

而客源結構，專業(yè)對客源細分市場、消費行為和消費潛力進行充分收集，來為產品定位提供意見； 

競爭格局則要對現(xiàn)有競爭、潛在競爭的產品都進行充分比對，認識到自身的不足和優(yōu)勢，并關注市場變化趨勢。 

例如，如今新開業(yè)的酒店，在智能化、數(shù)字化上都有著充分的布局，如果現(xiàn)階段進行存量改造，不注重這一方面的提升，在競爭力上就會差一大截。 

不止于此，《酒管財經》認為，通過酒店存量資產盤活，實現(xiàn)價值重塑之外，更為深遠的是，酒店資產最大化賦能經濟效益和社會效益。 

這已經有案例出現(xiàn)，陽朔糖舍酒店，位于廣西陽朔縣漓江邊，場地保留有上世紀60年代建造的老糖廠，將老糖廠和工業(yè)桁架融入酒店設計，強調紀念性和歷史價值，如今成為集自然景觀和工業(yè)遺產于一體的特色酒店，吸引了眾多游客。 

北京首鋼園香格里拉酒店，毗鄰北京2022年冬奧會滑雪大跳臺，由原首鋼自備熱電廠改造而成。在改造過程中，保留工業(yè)遺存與歷史傳承，對原電廠結構加固，保留框架部分，進行現(xiàn)代化改造。成功融合了工業(yè)風格與現(xiàn)代舒適，成為具有獨特魅力的度假酒店。 

還有杭州法云安縵以“18世紀的中國村落”為設計概念，保持了杭州原始村落的木頭及磚瓦結構。力求在設計上保持與傳統(tǒng)鄉(xiāng)村的高度一致，同時提供現(xiàn)代酒店的舒適和服務。最終，法云安縵成為探索中國傳統(tǒng)鄉(xiāng)村的理想勝地，深受尋求文化體驗的游客喜愛。 

這些案例展示了存量酒店通過結合歷史價值、文化元素、現(xiàn)代設計和創(chuàng)新服務，成功實現(xiàn)了轉型升級，不僅提升了自身的市場競爭力，也為顧客提供了獨特的住宿體驗。 

多種案例，讓我們對酒店存量改造的新藍海，充滿了期待。